来望望广州这个月一二手成交量，新址松手到本月21日购了7680套妖媚婷儿 勾引，二手松手到23日网签了12529套。

瞻望本月一手成交应该在10000套操纵，二手网签在15000套操纵。

21日央行晓谕镌汰LPR25个BP，广州的房贷利率来到了2.75-2.9%，处于历史低位。

如果接下来的两个月照旧防守这样高的成交量，价钱信托是会往上走的。

节拍是建筑商消化一部分库存，再收回一些扣头，接着新的地盘拍卖，建筑商高溢价拿地，进而一手房出来就会高于之前新址的订价。

二手方面，金融客出手消化一些非市集价的非主流房源，接着会有买家进来消化一部分主流小区笋盘，再接着回到市集价，但要回到2021年的高位暂时还相比难，何况大多半二手可能都回不去了。

对照上头的逻辑，再攀附接下来的分析，你就知说念一手二手的趋势，咱们今天要点针对的是刚需和改善遴选较多的海珠西和河汉东来分析。

咱们就不外多的作念先容了，地铁配套位置这些直不雅感受即可，更多的是给到寰宇另外几个层面的参考，要点分析在终末。

01往上走的趋势更显然

河汉这边曩昔卖的屋子会越来越贵，从这几年的地价就可以看出来，现时河汉壹品接近松手，保利天汇上车门槛500万的遴选未几，剩下都要600万操纵，这两个是现时聪惠城板块相比值得买的盘，其他都是攀附黄埔或一些边角料了。

跟着不雅樾三期推出来，智谷的上车门槛会越来越高，一朝不雅樾的好卖，那政府会更有信心在相近陆续打造豪宅地块，总价门槛进一步拔高。

是以你要陆续等别的盘，就只可往河汉黄埔接壤的所在去选，接壤地带参加的资源未几，恭候技术较长，而像河汉润府这种地块我基本上是把它和老黄埔沿路看待的。

是以，在河汉，700万以内唯独保利天汇和河汉壹品，保利天瑞107上车门槛高出800万了，何况套数也未几。

即即是在河汉白云接壤的梅花坛，六七百万也买不到和樾府、河汉序。

河汉的选筹是稍许好点的就需要八百万上车门槛了，是以六七百万可遴选未几，且买且珍藏。

那这里的契机点是，待这些遴选差未几的时候，金融城的次新二手和牛奶厂的四房就开动站稳了，这个流程回暖是相比快的，从成交速率上就能感受到。

但到了海珠，情况会有较大的不同，一是海珠照旧有些星星落落的小地块出来，基本是在海珠西，海珠西有地铁有配套，刚需为了能留在主城区，又非得要塞铁，那就得要废弃一些满足性。

02刚改和二手之间的竞争

是以海珠西基本作念的超高层和高密度，给你屋子住，但不给你下楼的活动空间，给你地铁和配套，但是不会有太多的发展预期。

在海珠思要满足大三房，二手的要700万起步，比如光大五期，江南新苑等，一手的就要1000万起步，比如中海大境、湖光悦色，不外湖光还是卖罢了。

本年下半年出让了两块地，一个是星汇海珠湾操纵的地块，另外一个是三滘立交地块，瞻望会是500-800万之间的屋子，小三房到小四房为主，面积在80-120之间，是以，600-800万唯独海珠西可以选，但你得收受它的超高层和高密度。

之前的著述也提到过了，曩昔海珠西会受到芳村供应量的影响，海珠西这样多年除了盖屋子，其实没啥变化，10/11号线通车之后，就还是看到曩昔了，而芳村大拆大建的，曩昔城市界面更好，房价更低廉，也会吸走很大一波客流。

再回到海珠西这几块500-800万的屋子来看，使用率和得房率信托没得说，但这个并不是第一竞争力，肉眼能看获得的曩昔以及当下本色的居住体验才是第一位。

这部分买家本色上是改善，但却因为地价和容积率，又被逼成了刚需。

再横向对比其他二手，带学位的溢价也高，三房要四房的价，四房要豪宅的价。

再从置换客群来比，相似总价的一手二手是互斥的关连，次新的二手有花坛有配套有学位，他们不会卖掉我方的屋子去买这些500-800万的新址，唯独老破小或一房两房的业主才会换到新址，是以他们收受的上限不高，500万以内的都去了荔湾。

有才气的次新二手业主又不会去接这种新盘，导致这些新盘面积和总价又上不去，这段话不知说念你们能不成交融，也就是一手二手之间差未几，拉差不大。

03分化越大、敌手越少

河汉和海珠的分散就在这里，河汉的海珠西在河汉东和聪惠城。

河汉这边的分化更为显然，比如广园路以南除了兰亭盛荟，都是老破小城中村，学位也差，他们不会在隔壁置换，思要买到改善和次新就要去广园路以北，而广园路以北举座建筑较强，又有产业，配套也逐步完善，是粗略相连这些南方来的客群。

也就是二手皆备不是一手的敌手，一二手之间是互补的关连，两者从居住体验到圈层皆备是两回事。

但在海珠西，二手相似有很是多可以的盘，还有许多江景可以选，比如上头提到的江南新苑、富力银禧、朗晴居、可逸家园、力迅时光里等等，还有才五六年楼龄的星汇海珠湾、绿地越秀海玥、海珠小雅，这些都是500-800万之间可以选的。

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这些次新盘你说有莫得契机，诚然有契机，这些业主卖掉这里的屋子，还会去选相似地段的三房四房吗，不会。

同级别置换的契机很是少，因为新盘并不见得有它的二手好，他们之间莫得互补关连，而是竞争关连，只是只是得房率高少许点还不值得他们付出这样多的技术老本和摩擦老本。

在海珠，500-800万之间的屋子太多遴选，何况莫得独一性，一手二手之间各有千秋，导致拉不开差距，新址也只可盯着二手打，络续作念高得房率，作念更好的户型，比如燕语堂悦三房550万，而光大五期三房要600多万，燕语堂悦四房700万，而光大的四房要1000万。

另外，二手业主不太自得降价，新址思要作念更大的改善，就莫得东说念主收受。

再看回河汉，不雅樾和牛奶厂是合并个地段的，但是不雅樾的定位却莫得盯着牛奶厂来打，户型比牛奶厂更好，但价钱却比牛奶厂高许多，不在合并层面上竞争，你二手若何降都影响不了一手的订价和热销。

河汉东这边是把刚需赶到了黄埔或者攀附黄埔的接壤地带，专心把大不雅路东说念主才公园隔壁打变成低密度改善，盯着的是那些有钱的改善客群。

而海珠西是为了跟二手竞争，抢有限的老城区置换客群以及来自珠城琶洲的刚需买家。

诚然，海珠西这亦然没方针，谁让它是主城区，地价妙手口密，那它的趋势只然则这样，络续拖沓面积，向内要面积，而不像真改善和真豪宅，是在向外要空间。

内-说的是压缩过说念、楼板，作念大飘窗、阳台，多作念些柜子和收纳晋升使用率，外-说的是容积率、花坛、视线这些稀缺性。

04终末的转头

这里再浅近复兴一下对于地铁和配套的问题，基于这些现成的东西去对比只可看到现时，看不到曩昔，此外它是个施行问题，无关分析，唯独稳妥，莫得是非。

回到正题，年底11号线怒放，许多东说念主就只需要换乘一次了，如实便捷许多，但是11号线经过的所在500多万的屋子价值趋同，这个不雅点我之前提过，反而是不依赖这条地铁的板块它不受影响，不被次级板块稀释，也就是海珠西面对的敌手会更多了。

其次，中枢区拼的是低密度以及对稀缺资源的占有，地铁口其实并不稀缺，病院和生意也不一定要开在家门口才好，何况改善买家早就享受过这些配套了，选筹时看得更永远，而刚需莫得享受过，捏念会更深，用最少的钱获得最多。

诚然，各价位的买家各取所需，刚需和改善之间莫得价值不雅上的各别，只是所处板块不同导致遴选不同汉典，而今天分析的主如果针对中枢区的这两个次一级板块来辩论，不成对标其他板块的选筹逻辑。

终末咱们再说一下近期国务院批复的《广州市国土空间总体谋划（2021-2035年）》中提到的广州第三轴，西边的越秀荔湾海珠西定位就是老城区，产业主要还在中东部。

琶洲、金融城、智谷在一条轴上，产业联动性较强，有地有空间可以发展，增量较显然，曩昔城建也会更漂亮。

诚然，这个不成动作买房的独一圭臬，每个东说念主有不同的情况，何况技术太长，不信托也相比大，称心当下以及曩昔十年内的需求才是最重要的。